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【吐血经验】哪怕只有300万 也一定要考虑“学区”!
2019-10-25 15:21:03 | 来源: | 我要分享

  这个“牛校”新盘,又迎重磅利好!有娃买房“必看”!

  如果有什么是买过几次房的过来人

  对第一次买房的人一定要说的…

  我想说:“钱再少,也一定要考虑学区!”

  PART 01|

  “首套没考虑「学区」”

  是大多买房人的遗憾!

  …且很难补救!

  平时房产群的聊天,很多人觉得“预算少”,会自嘲跟其他人一样“讨论新房”、“讨论学区”是奢望。

  其实不必这么觉得,上海二手房成交价的一半都在300万内。第一次买房预算少,大家都一样。

  预算少,总有一样要“放弃”。首套如果放弃了“学区”,是大多买房人的“最大遗憾”。

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  草草自己住的小区是2015年交付的宝山新房,没有学区,我的观察,小区里学龄前、“毛毛头”婴儿多,但几乎看不到学龄儿童。

  身边邻居小A、小B、小C,是一个个“后悔没买学区”的缩影:

  小A(首套不卖,二套买老破小学区,无法同住):能直接7成再买一套的其实已经算收入不错了,但也只能“够到”淞宝的学区,因为二套首付要7成,买50平老公房是极限,老人带娃,同住“很难”。只能开车或老人接送。

  小B(直接置换新静安学区老公房):直接卖掉置换,还了贷款,现金300万+,七成买新静安一套学区老公房2房,双胞胎儿子,只能蜗居。

  小C(大人住新房,小孩老人住回虹口老房子):考虑学校,读幼儿园之后,住到虹口奶奶家,只能跟孩子分开住,大人住“远大新”,和孩子“分居”。

  无论哪一种,其实都“后悔”没考虑“学区”。如果当时考虑学区,就没有后来几年换房、限贷这些困扰了。

  PART 02|

  学区是“核心稀缺资源”

  决定了“资产保值&回报率”!

  上海坚持“房住不炒”的三年,“没学区”和“有学区”,在回报率上,“好房子”和“差房子”差距也越来越大,这是粉丝小K的故事:

  小K,2016年6月,在徐汇买了两套“几乎一街之隔”的老破小——新X小区和虹X小区,面积几乎一样,对口徐汇中学、虹桥路小学的那套,买入价当时还贵50万,却涨了。另一套,正如很多无学区二手房一样,明显跌了。

  房价两年没涨是“公认事实”,草草个人觉得还是因为没有“核心稀缺资源”。

  现在,任何一个国内前100强开发商都能开发商业,但是“学区”,才是不可复制的“核心稀缺资源”!

  这是北上海一个“学区”对口楼盘,这三年的二手真实成交价,也是“保值”很明显的。

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  从新房来说,前滩、紫竹、新江湾,都因为有优质学区,摇号、认筹人数都“爆棚”,也能想象未来不缺“二手房接盘需求”。

  (数据来源:东方公证处)

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  当然,我们就不说那些最显然的道理——最重要的、最好的投资还是投资投资教育!教育以及相应的优质的社区、学区氛围,带来的“回报”更是“超越金钱”的。

  PART 03|

  去年买房,今年读“上外附校”

  300万+买“牛校”旁万科新房!

  说了这么长的「吐血经验」,看起来却像「道理都懂,何不食肉糜」,说得好像「300万+,能买到“牛校”学区」?

  其实,北上海的购房者首次买房,300万+ 有一个“必看”的名校旁新房——万科·启宸。

  这个新盘“对口传说中的神仙学校‘上外系’新校”,到底怎么样,草草最近还去实地看过了。

  九年制公办学校意味着:

  0学费+“上外系”牛校!

  首先简要科普一下,“上外系”附属高中、初中、小学,在上海都是“神一般”的存在。但却都非常难考,据2017年网上数据,上外附中每年在上海的录取率只有0.07%,比清北(0.45%)还低!堪称“万里挑一”!(来源:网上公开数据及上海外国语大学附属外国语学校官网数据)

  而上外附属宝山双语学校,却是九年制公办学校——招生方式都是公办学校模式——也就是不用经历“幼升小”,小学直接对口,初中直升。而且还是公办收费——9年制义务教育阶段,公办学校0学费。

  万科启宸距离学校直线距离只有约800米距离,去年购房的万科业主,直接凭借《预售合同》,9月份已经直接入学了!哈哈,下面是我自己拍的学校吉祥物、校名、“上外系”办学理念

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  定位很高 总投资1.6亿

  开学签约 区领导都来了

  真正的好学校是“很烧钱”的。上外附属宝山双语学校总投资1.6亿!这么大手笔的投入,也体现了相关部门对上外附属宝山双语学校的空前重视和支持!

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  (图片来源:实景图拍摄)

  确保上外系管理教学经验:

  上外附中教研组组长担任副校长

  上外附宝山双语的学校副校长是由上外直接委派的,并且聘请了上外附中资深教师、专家顾问团队协同督办教育,专家团还是由集团基础教育常务副主任领衔。多管齐下,保证上外附属宝山双语学校质量的教学水平。

  上外特色:牛津英语课程

  四年级开始学“第二外语”

  看学校的课程从小学就开始有小班课程、早读课程、英文阅读课程

  找了一张已经入学的上外附校一年级小学生课程表,就已经有牛津儿歌、外语牛津、外语核心课……普通的民办也不一定学得有这么“精”

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  (图片来源:实景图拍摄)此外,据介绍,上外附校4年级开始,就开始教二外了(德、法、日,以后还会有西)。 来源:《上外宝山双语学校》 发布时间 2019年9月3日 )

  二外基本上对于非外语类院校、专业的大学生来说,都是陌生的,你很难想象4年级的孩子可以在公办的学校里学二外了。 上海果然是基础教育全国领先~

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  (图片来源:实景图拍摄)

  PART 04|

  “规划和交通”已快速兑现!

  预算少,越是什么都“不敢少”!

  除了学校给力,万科启宸,所在的宝山工业园区,也是规划快速兑现的“利好不断”区域。

  首先,S7一期已经于上周五(10月18日)正式通车。实测从月罗公路到S20外环高速(顾村公园段)几分钟。

 

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  这条S7对宝山相当于“嘉闵高架”,原来嘉定北、嘉定新城去虹桥只能地面,有了快速路之后,大大节约了通勤时间。宝山工业园区跟房价5-6万的宝山顾村公园、大场基本“无缝对接”。

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  S7规划路线图

  第二,中运量公交T1线「罗罗线」(来源:2035规划)!未来将衔接轨交7号线美兰湖站,连接宝山南北向,服务北郊未来产业园核心区、罗店老镇、罗泾镇。缩短公共交通出行时间。

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  规划图

  第三,宝山工业园区核心区域,Future Office Park 都已经基本完工状态开始正式招商。整体周边“产业升级”、“产城融合”的兑现进入全面加速阶段。

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  其实,区域利好有时也有“聚集效应”

  学校、配套、规划… 都一起加速来到!

  也预示着区域的起飞在即!

  PART 05|

  300万+ 除了上外附校还有万科装修大三房!

  去年买房,今年入读上外附校的万科启宸,到底价格、产品怎么样?万科启宸目前在售住宅,最低价仅为271万!(25#楼-76-17-1703)划重点,还是装修交付——叠加别墅也是装修!

  其实刚刚上次说到“上外附校”,有人觉得简直是把9年民办的学费、杂费省下来,省出一套“学区房”。

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  万科启宸外立面实拍图

  三面朝南 无浪费面积

  建面约92㎡ 3房2厅2卫

  万科启宸建面约92平三房的户型,难得做到了南北通透、三开间朝南!而且大家有没有发现,原本的过道面积,被利用进主卧套房。次卫还做了干湿分离…… 这样的面积段能做三房、双卫生间,两代人同住也不局促!非常为“刚需”考虑了!

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  (万科启宸建面约92平户型图。本户型图所标尺寸仅供参考,交房尺寸以合同约定为准;相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别,局部结构、面积等可能不同。)

  装修叠加别墅 私密空间

  真正意义上的“动静”分区

  启宸不管是300多万的公寓、还是四五百万的叠加别墅,都是带装修交付的!(有时候,忍不住说,内环内同样「独立私密」的叠加别墅,装修费就相当于一套房)

  上叠有入户电梯,3个卧室,其中主卧还是大套房+书房+露台+阳台+超大卫浴的「梦幻套房」

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  万科启宸建面约109平上叠户型图。本户型图所标尺寸仅供参考,交房尺寸以合同约定为准;相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别,局部结构、面积等可能不同。

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  万科启宸二楼客厅、露台实景图

  全国百强物业TOP 1

  万科物业 持续运营

  万科启宸交付后还是行业内知名的“万科物业”进行后期服务。

  今年5月,万科物业荣获“2019中国物业服务百强企业第一名”。这是万科物业连续第10年蝉联百强榜首!这样的物业自然也能给业主带来更多安心!

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  (数据来源:《中指院、中国房地产TOP10研究组2019中国物业服务企业百强研究》

  发布时间:2019年5月30号)

  300万+ 既想要规划潜力

  更希望第一次买房就带上学区,不留遗憾!

  万科启宸——这个“上外系”名校旁

  优质新房产品、全国Top1物业 新盘!不要错过

  预售证号:宝山房管(2019)预字0000090号 宝山房管(2019)预字0000091号 本宣传资料为要约邀请,针对万科启宸项目概况进行介绍,所涉图文仅供参考。本公司保留其修改及最终解释权,敬请留意最新资料。 本项目涉及的权利义务最终以双方签订的《上海市商品房预售合同》为准。学校的具体位置、开办时间、招生范围、入学条件等以教育主管部门当年的招生公告为准。发布时间:2019年10月。

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